Khi người sở hữu tài sản nhà đất thực hiện bán hoặc nhượng quyền sở hữu nhà, đất thì cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán đất. Vậy mức thuế thu nhập cá nhân khi bán đất hoặc chuyển nhượng nhà, đất được xác định như thế nào? Theo dõi nội dung bài viết dưới đây của MISA MeInvoice để tìm ra câu trả lời chính xác nhất.
Lưu ý: Trước khi tìm hiểu về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất, bạn có thể tìm hiểu trước những thông tin cần biết về thuế TNCN trong bài viết dưới đây.
Tìm hiểu thêm:
|
1. Đối tượng cần đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán đất
Nội dung tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định việc cá nhân có nguồn thu nhập từ việc bán nhà, đất hoặc chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế TNCN theo mức thuế đã được ban hành.
Có thể hiểu bên chuyển nhượng tài sản bất động sản hay còn gọi là bên bán đất sẽ là đối tượng có thu nhập từ hoạt động này. Chính vì vậy, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán đất chính là bên có thu nhập từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản.
2. Cách xác định thuế TNCN chuyển nhượng đất
Dựa trên cơ sở nội dung thuộc Điều 17 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, đối với từng trường hợp có thu nhập từ việc bán đất, chuyển nhượng tài sản bất động sản sẽ có cách tính khác nhau.
2.1. Xác định thuế TNCN khi bán đất (không bao gồm các loại tài sản khác)
Nếu giá bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn so với giá bán được quy định và ban hành bởi UBND tỉnh sẽ xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá bán thỏa thuận của hai bên
Trong trường hợp mức giá bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản không được ghi rõ hoặc có giá thấp hơn so với giá bán được quy định bởi UBND quy định thì thuế TNCN được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)
2.2. Xác định thuế TNCN khi bán nhà đất
Nếu giá bán nhà, đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất cao hơn so với giá bán được quy định và ban hành bởi UBND tỉnh thì số thuế TNCN cần phải đóng được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá bán thỏa thuận của hai bên
Trong trường hợp mức giá bán nhà, đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản không được ghi rõ hoặc có giá thấp hơn so với giá bán được quy định bởi UBND quy định thì số thuế được xác định theo công thức:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá bán được quy định bởi UBND tỉnh hiện hành
2.3. Xác định thuế TNCN khi cho thuê nhà, đất
Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản bất động sản cho thuê lại thì số thuế TNCN được xác định theo công thức dưới đây:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại
Trong đó:
Mức giá chuyển nhượng quyền cho thuê và sử dụng đất, thuê mặt nước (tài sản nằm trên nước) là giá được ghi nhận trên hợp đồng thỏa thuận của hai bên. Trong trường hợp giá được ghi trong hợp đồng thấp hơn giá cho thuê, chuyển nhượng quyền thuê do UBND tỉnh quy định thì cần phải xem xét và chỉnh sửa theo bảng giá cho thuê hoặc chuyển nhượng của UBND tỉnh.
Xem thêm:
- Phần mềm hỗ trợ kê khai thuế mới nhất hiện nay
- Hướng dẫn hạch toán thuế TNCN (thu nhập cá nhân) chi tiết
- 3 Cách tra cứu thuế thu nhập cá nhân đã nộp Online NHANH CHÓNG
3. Thời điểm tính thuế TNCN khi bán đất
Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất được quy định tại nội dung Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cụ thể như sau:
- Thời điểm tính thuế TNCN đối với trường hợp bản thỏa thuận không ghi rõ bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán là thời điểm hợp đồng bán đất có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm tính thuế TNCN đối với trường hợp bản thỏa thuận có ghi rõ là người mua thực hiện nộp thuế thay cho bên bán là thời điểm làm các loại thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
- Thời điểm tính thuế TNCN đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở được hình thành trong tương lai, hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với công trình được hoàn thành trong tương lai là thời điểm nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan quản lý thuế.
4. Hồ sơ khai thuế TNCN khi bán đất
Cá nhân thực hiện kê khai các thông tin trong hồ sơ khai thuế TNCN khi bán đất dựa trên bản phụ lục được ban hành tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP như sau:
- Tờ khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
- Bản sao có hiệu lực đối với CCCD/CMND/hộ chiếu.
- Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đất, nhà ở. Trong trường hợp tài sản là nhà ở, đất ở theo hình thức được thừa kế hay trao tặng thì cần cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của loại tài sản nêu trên.
- Tài liệu theo quy định của pháp luật đối với những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.
5. Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán đất
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì những trường hợp được miễn thuế TNCN khi có hoạt động bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản bao gồm:
- Chuyển nhượng tài sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,…
- Người chuyển nhượng đã có một tài sản là nhà hoặc đất thuộc lãnh thổ Việt Nam.
- Người được chuyển nhượng nhà, đất phải thuộc đối tượng cư trú theo quy định của pháp luật.
- Phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản nhà, đất trong trường hợp chỉ có duy nhất một tài sản bất động sản.
- Tài sản được nhận theo dạng được thừa kế trong bản di chúc.
Lưu ý: Bản di chúc phải đáp ứng được quy định của pháp luật thì mới có giá trị pháp lý và những nội dung có trong bản di chúc mới có hiệu lực.
6. Những câu hỏi liên quan đến tính thuế TNCN khi bán đất, bán nhà
6.1. Làm thế nào để chứng minh cá nhân chỉ có duy nhất một tài sản bất động sản?
Cá nhân muốn chứng minh bản thân chỉ có một tài sản bất động sản duy nhất cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
- Tờ khai thuế TNCN có chữ ký của người chuyển nhượng.
- Bản sao của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản bất động sản.
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản bất động sản.
- Các loại giấy tờ căn cứ để làm thủ tục miễn thuế TNCN đối với trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật.
6.2. Xin giấy xác nhận có duy nhất một nhà, đất ở đâu?
Người cần xin giấy xác nhận có duy nhất một nhà, đất có thể đến trực tiếp UBND xã, phường, thị trấn nơi có đăng ký hộ khẩu thường trú.
7. Lời kết
Trên đây là toàn bộ thông tin về thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà cũng như chuyển nhượng tài sản bất động sản mà MISA MeInvoice gửi đến bạn đọc. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn xác định số thuế TNCN cần nộp khi có hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
Ngoài ra, nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu chuyển đổi và sử dụng chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử theo Nghị định 123, Thông tư 78, Công ty cổ phần MISA đã phát hành phần mềm MISA AMIS Thuế TNCN đáp ứng đầy đủ các nghiệp vụ chứng từ điện tử mới nhất, cùng với nhiều lợi ích tuyệt vời như:
- Cung cấp bộ hồ sơ đăng ký mẫu theo Thông tư 78, đơn vị sử dụng mẫu này nộp đăng ký với Cơ quan thuế.
- Đáp ứng thiết lập mẫu, lập và ký điện tử mẫu chứng từ khấu trừ theo Nghị định 123, Thông tư 78.
- Xử lý các chứng từ đã lập khi có sai sót.
- Lập và nộp bảng kê sử dụng chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử gửi Cơ quan thuế.
Video giới thiệu phần mềm MISA Amis Thuế TNCN
Nếu Quý doanh nghiệp quan tâm và có nhu cầu tư vấn miễn phí về phần mềm MISA AMIS Thuế TNCN, hãy nhanh tay đăng ký tại đây, chúng tôi sẽ liên hệ lại trong thời gian sớm nhất:
024 3795 9595
https://www.misa.vn/
